Solo tre società in Borsa e riforma ancora al palo le Siiq restano un rebus

Dovevano essere la risposta italiana ai Reit (Real estate investment trust) anglosassoni ma per ora restano una rivoluzione incompiuta. Le Società di investimento immobiliare quotate (Siiq) presenti sul listino di Piazza Affari sono solo tre, Beni Stabili, Igd e Aedes, e il comparto immobiliare invece che essere entrato a pieno titolo nei portafogli dei risparmiatori italiani è stato protagonista di numerosi tentativi di quotazione miseramente falliti. C’è da dire che la riforma che ha introdotto le Siiq non poteva essere realizzata in un momento più sfavorevole: la normativa che ne regola l’operatività risale al 2007, anno dello scoppio della bolla dei subprime negli Stati Uniti, nonché data di inizio del calo delle quotazioni immobiliari, poi diventato un vero e proprio crollo almeno per quel che riguarda l’Italia. La Francia, che ha realizzato un riforma analoga con le Sociétés d’Investissement Immobiliers Cotées (Sue) ha avuto molta più fortuna per il semplice fatto di essersi mossa quattro anni prima e dal 2003 al 2006, grazie al boom dei prezzi del real estate, la capitalizzazione del settore ha superato i 30 miliardi di euro. L’esempio più recente delle difficoltà incontrate dalle Siiq a quotarsi a Piazza Affari è rappresentato da quanto accaduto al Sorgente Sgr, la società immobiliare di Valter Mainetti che, non essendo riuscito a portare in Borsa la controllata Sorgente Res lo scorso ottobre per mancanza di domanda, ha deciso di aggirare l’ostacolo rilevando una società già quotata: il fondo immobiliare Tintoretto (gestito da Sorgente) ha infatti raggiunto un accordo con Aedes Siiq per l’acquisto dell’80,29% che controlla di Nova Rè ad un prezzo di 2,8 milioni (pari a 0,2593 euro); al saldo dell’operazione (29 dicembre) il gruppo di Mainetti promuoverà poi un’Opa sul capitale sociale residuo di Nova Re. Il caso di Sorgente Res, che ha in portafoglio immobili di prestigio come il Lingotto di Torino e una quota del Flatiron di New York, non è isolato. Quest’anno hanno rinunciato o rinviato al 2016 lo sbarco a Piazza Affari altre tre società. Coima Res (dell’imprenditore Manfredi Catella), Idea real estate (del gruppo De Agostini) e Domus Italia (gruppo Caltagirone). L’andamento incerto dei mercati ha certamente influito su queste rinunce ma va anche detto che il settore immobiliare europeo sta facendo registrare buone performance in Borsa. Sono soprattutto Spagna e Germania a trainare il resto d’Europa, che può comunque mostrare un an damento più brillante rispetto a Stati Uniti e Asl a. E dire che il mercato italiano dovrebbe beneficiare delle novità normative introdotte nello scorso settembre dal decreto Sblocca Italia che ha previsto semplificazioni burocratiche e sgravi fiscali per le Siiq nel tentativo di far decollare il settore. Il decreto ha innalzato dal 51% al 60% il limite massimo di partecipazione in capo a un solo azionista e ridotto il flottante richiesto dal 35% al 25%; è stato inoltre ampliato il “grace period”, l’intervallo di tempo entro il quale occorre ottemperare ai diversi requisiti per ottenere i vantaggi fiscali, mentre l’obbligo di distribuire gli utili è ora limitato al 70%, invece delT85%. Ad oggi solo Aedes, società peraltro già quotata (è stata la prima società immobiliare a sbarcare a Piazza Affari), ha deciso di avvalersi dei benefici concessi dal decreto Sblocca Italia, decidendo di diventare una Siiq. A breve dovrebbe seguirla Industria e Innovazione, la cui trasformazione in Siiq è però subordinata a un profondo risanamento che deve passare anche per un accordo con i creditori. Diversa la strada scelta da Prelios, un altro dei grandi attori quotati a Milano nel campo del real estate, che non intende diventare una Siiq ma vuole sfruttare questa form
a societaria per valorizzare i propri asset. “Per noi le Siiq sono un’opportunità di vendita, nel senso che abbiamo portafogli che eventualmen- te possiamo cedere a società che si trasformano e che realizzeranno Siiq. La Siiq è sostitutiva del fondo immobiliare e non di una società di gestione del risparmio specializzata nel settore immobiliare”, ha di recente affermato Paolo Scordino, amministratore delegato della Sgr del gruppo Prelios, mettendo in evidenza le peculiarità della Siiq. Essa garantisce indubbi vantaggi fiscali ma limita il raggio d’azione all’attività di locazione: a causa dei limiti minimi di patrimonio immobiliare a reddito, l’attività di sviluppo immobiliare è praticamente preclusa. Ancora diversa è la si tuazione dei fondi immobiliari quotati che hanno vincoli di debito e una governance completamente diversa: quella delle Siiq è la stessa delle società per azioni, con la nomina direna degli amministratori da parte degli investitori, mentre per i fondi immobiliari i quotisti delegano alla Sgr la gestione del fondo. La Siiq garantisce indubbi vantaggi fiscali ma limita il raggio d’azione all’attività di locazione a causa dei limiti minimi di patrimonio immobiliare a reddito.